À propos de ce modèle et de ses hypothèses

Modèle

Notre outil de capacity et de faisabilité d'un projet immobilier calcule automatiquement le prix du bien que vous pourriez acheter, ou vous donne un avis de faisabilité sur le bien que vous souhaitez acheter, considérant le nombre d’emprunteurs, votre situation familiale, vos revenus nets et charges mensuelles, ainsi que votre apport personnel. Le résultat de cet outil ne peut être considéré comme un droit à un crédit, mais comme une évaluation de vos possibilités. Notre outil est calibré par rapport aux conditions observées des prêteurs pour un bien et des emprunteurs situés à Luxembourg. Chaque simulation doit être revue par un conseiller credihome pour en valider les résultats au cas par cas sur simple demande via notre formulaire de contact.

Hypothèses

Notre modèle prend l’hypothèse selon laquelle les banques acceptent un ratio d'endettement, toutes dettes confondues, sur revenu net mensuel de 40% à 45%. Par ailleurs, les banques n'octroient généralement pas de crédit hypothécaire si votre revenu mensuel disponible, après déduction de tous vos engagements mensuels, est inférieur à € 1 700 si vous êtes emprunteur seul ou € 2 300 si vous êtes deux emprunteurs, avec un supplément de € 300 par enfant à charge.

Au-delà du ratio d'endettement, les banques exigent un apport correspondant à:

• 10% du prix d’acquisition du bien pour une résidence principale et 20% pour un investissement locatif. Un exception majeure existe sur ce point : l'acquisition d'une résidence principale par des primo-accédants.
• La somme de tous les coûts annexes à l'acquisition c'est-à-dire les coûts d'acquisition du bien et les coûts d'ouverture d'hypothèque. Ces coûts incluent les frais d'enregistrement (déduction faite du crédit d’impôt de € 40 000 par co-emprunteur pour une résidence principale, € 20 000 pour un investissement, si ce crédit est toujours intégralement ou partiellement disponible), les honoraires de notaire, les autres frais de Notaire et les frais bancaires.

Les frais d'enregistrement et les honoraires de notaire sont fixés par l'état Luxembourgeois et dépendent de votre situation personnelle, du prix du bien et du montant de l'hypothèque. Pour les besoins de notre calculateur, nous considérons que la valeur du terrain correspond à 35% du prix total d'un bien neuf (sur plan).

Les autres frais de notaire incluent la TVA applicable sur les honoraires de notaire ainsi que les autres dépenses et débours que le notaire facturera pour acter le transfert de propriété (+/- € 1 000) et l'enregistrement de l'hypothèque (+/- € 500). Ces dépenses et débours facturés par le notaire peuvent légèrement varier selon la situation spécifique de votre acquisition immobilière. Notre estimation devrait toutefois être très proche du prix réel que vous paierez.

Les frais bancaires correspondent à la commission unique que les banques facturent généralement à l'octroi d'un crédit hypothécaire. Nous estimons cette commission à € 1 000 bien que celle-ci puisse varier d'un établissement financier à un autre.

Il est à noter que, bien que vous soyez contraint de contracter une assurance solde restant dû quand vous financez l'acquisition de votre bien par recours à l'emprunt, nous n'avons pas considéré le paiement d'une prime unique en tant que coûts d'acquisition du bien. Un budget supplémentaire devra être prévu en cas de paiement de l'assurance en prime unique, sinon elle peut également être payée en prime annuelle ou mensuelle.

Le montant d’apport peut toutefois être réduit selon votre situation personnelle et les garanties additionnelles que vous êtes en mesure de fournir. Notre modèle vous donnera une opinion et un conseil au niveau de l’apport à effectuer pour que votre projet soit réalisable dans les meilleures conditions.

Un financement relatif à l’acquisition d’une résidence principale pour des primo-accédant avec:

• Un apport inférieur aux coûts annexes sera considéré comme impossible
• un apport entre 0% et 5% du prix d'acquisition plus les côuts annexes, sera considéré comme risqué pour obtenir une accord de financement car peu de banques peuvent l'accepter.
• un apport entre 5% et 10% du prix d'acquisition plus les coûts annexes, sera considéré comme faisable par la majeure partie des banques.
• un apport de 10% ou plus du prix d'acquisition plus les coûts annexes, sera considéré comme confortable car acceptable par toutes les banques.

Un financement relatif à un investissement locatif avec:

• un apport de 20% ou plus du prix d'acquisition plus les coûts annexes, sera considéré comme confortable.

Si un financement est considéré comme impossible lors d’une évaluation de la faisabilité d’un projet, cela peut être également dû à un taux d’endettement trop élevé et/ou à un revenu mensuel disponible insuffisant. L'outil va alors suggérer un revenu mensuel ou un apport personnel minimum qui rendrait ce projet faisable.

Même s’il peut être possible d'aller au-delà, notre modèle considère que la durée d’un crédit doit être de maximum 30 ans pour le financement d'une résidence principale et 20 ans pour le financement d'un investissement locatif. Nous recommandons aux emprunteurs de calibrer la durée de leur crédit de telle manière que le dernier remboursement interviendra au plus tard à l'âge de 65 ans. Pour cela notre modèle va recommander une durée de crédit maximale afin de respecter ces deux conditions.